Bienes raíces: precios, ilusiones, migración

A pesar del estallido de la burbuja de los activos inmobiliarios en los Estados Unidos, y de la crisis global subsecuente, persisten algunas ilusiones respecto del futuro de los precios en el mercado de los bienes raíces.


Es probable que quienes tienen un auto relativamente nuevo de General Motors, de Ford o de Chrysler tiendan a ver con mayor benevolencia la posibilidad de un rescate de dichas firmas, a cargo de los contribuyentes, que aquellos que poseen autos de otros fabricantes, como Honda, Toyota o Volkswagen.
Y no sólo por razones más o menos prácticas (por ejemplo, el temor a que sus vehículos se descontinúen y pierdan valor en el mercado), sino a causa de un fenómeno que algunos psicólogos bautizaron, hace años, como el disgusto a experimentar una "disonancia cognitiva" entre lo que se hizo ayer y lo que se sabe hoy. A nadie le gusta pensar de sí mismo como alguien tonto que compró un automóvil malo (o menos bueno que otros) en términos de calidad-precio.
El mismo fenómeno psicológico se verifica en los Estados Unidos entre quienes adquirieron en los últimos años bienes raíces, con o sin créditos hipotecarios, a precios que hoy se han desplomado. Persiste la ilusión, entre muchos propietarios atribulados, de que los precios se recuperarán y de que en el largo plazo sus propiedades seguirán revaluándose a un ritmo anual similar al del período 2002-2007. Así lo indican algunas encuestas de opinión.
Pero la fría lógica señala que – salvo excepciones que obedecerían a otros factores, como una localización afortunada- no sucederá ninguno de esos dos eventos.
1. El promedio de los precios inmobiliarios en los Estados Unidos aún deberá bajar entre 20 y 30 por ciento para que el mercado encuentre un "piso" en el que la demanda justifique nuevas inversiones masivas en construcción.
2. La tendencia de largo plazo de la demanda en el mercado inmobiliario en Estados Unidos, especialmente en vivienda, es hacia la desaceleración, a causa de un contundente hecho demográfico: el envejecimiento de la población.
El único factor que podría generar un mayor crecimiento del mercado (otra vez a tasas promedio de 4% anual o más por encima de la inflación) sería que el gobierno de Estados Unidos promoviera una radical apertura de sus fronteras a la entrada de jóvenes trabajadores extranjeros más o menos calificados.